Fondsen
Beheerder Secerno Real Estate B.V.
De visie die Secerno Real Estate B.V. ( hierna SRE ) uitdraagt en voor al haar geïnitieerde en beheerde vastgoedbeleggingen van toepassing is kenmerkt zich door:
- transparantie omtrent de beleggingspropositie, haar investeringen en het beheer ervan;
- een duidelijk risicoprofiel, waarbij in eerste aanleg zeer conservatief wordt gekeken naar de risico’s en de opbrengst verwachtingen;
- de beleggingspropositie die vanwege het gebruik en/of haar aanwezigheid maatschappelijk relevant en –verantwoord is;
- een extra toetsing van de business case ten aanzien van de beleggingspropositie in het kader van:
- de opbrengsten gegenereerd door betrokken partijen (huurders, pachters etc.) nadrukkelijk beoordeeld en gemonitord zijn, zodat de continuïteit van de inkomsten gewaarborgd zijn.
- het vastgoed object voor meerdere doeleinden bruikbaar (of in hoge mate marktconform) is, zodat de aanwendbaarheid op langere termijn (langer dan de looptijd van het huurcontract) geborgd is, of bij tussentijdse verstoring van de huuropbrengst een herontwikkeling geëntameerd kan worden.
De doelstelling is om (inter)nationale investeerders te interesseren voor Nederlandse vastgoed beleggingen die SRE initieert en beheert.
Beleggingsstrategie; De Nederlandse markt voor Zorgvastgoed.
Voor het investeren in zorgvastgoed staan de seinen op groen. De vergrijzing en de marktwerking in de zorg zorgen voor een structurele verbetering van het investeringsklimaat voor zorgvastgoed. De beleidsmatige focus op langer thuis wonen van ouderen en zorgbehoevenden en het verplaatsen van zorg naar eerstelijnscentra in de wijk biedt perspectieven voor investeerders. De markt voor zorgvastgoed staat aan de vooravond van verdere institutionalisering. Het aantal beleggers dat de markt betreedt, neemt toe. De beginfase waarin de markt van zorgvastgoed zich bevindt, biedt kansen voor early adopters.
De Wet Maatschappelijke Ondersteuning is per 1 januari 2015 in werking getreden. Met deze wet wordt beoogd de zorgbehoevende mens zo lang mogelijk zelfstandig thuis te laten wonen. Ook zal deze filosofie voor zorg behoevende, wonend in een complex, gaan gelden.
Mede hierdoor ontstaan nieuwe zorgcomplexen met ‘aanleunwoningen’ waarbij alle appartementen als zelfstandige woningen uitgevoerd (kunnen) worden. In deze wooncomplexen verleent een zorgverlener de noodzakelijke zorg op maat. De zorgverlener huurt het pand voor 10 – 15 jaar met eventueel verlengingsopties, of de individuele bewoners huren een appartement met daarbij de services van de Zorgverlener. Daarnaast zijn nieuwe ontwikkelingen ontstaan zoals Zorg Hotels, 1 – lijns medische centra, Zorgwinkels e.d.
Overzicht toename ouderen Nederlandse bevolking.
(Bron: CBS Dutch population prognosis voor 2013-2060)
De kans voor een belegger om een investeringsvoorstel voor NL op basis van Aging en Vastgoed aan te gaan is NU
Een robuuste investering
Een gebouwencomplex met een of meerdere solide hoofdhuurders, langjarig verhuurd en met de mogelijkheid van herontwikkeling tot reguliere huurwoningen, is een robuuste investering. Als de bewoning en huuropbrengsten zeker zijn gesteld geeft dit een solide belegging.
Als een aantal van dit soort complexen verspreid over Nederland, met verschillende zorgverleners als huurder in één beleggingsfonds zijn gegroepeerd wordt het huurdersrisico zowel geografisch als qua zorgverlener gespreid.
De kans op een op NL veroudering gebaseerd investeringsvoorstel is nu gebaseerd op het feit dat Nederland na 2018 aan het verouderen is en een nieuwe generatie 65+ wordt, met de impact dat de leeftijdscategorie van% 65+ in de bevolking toeneemt, dit houdt in stand en verhoogt vraag naar opties en concepten voor ouderen. Nederland is aan het verouderen.
Dit stimuleert het Secerno HealthCare Real Estate met een minimum doelrendement van 6% “Direct Rendement”.
Ten gevolge van de waarde vermeerdering van het vastgoed van het fonds zal waarde van de cerficicaten/aandelen toenemen, het zgn indirect rendement variërend van 0,5% tot 2,5% per jaar.
(Source: CBS Dutch population prognosis for 2013-2060)
In het huidige tempo van deze veroudering neemt de 65+ groep in 2020 toe tot 12% van 10% in 2018 en tot 20% van de NL bevolking in 2040.
Structuur van het fonds
Kenmerken van het Secerno HealthCare Real Estate Fund B.V.
- Het beoogd uit te keren rendement op jaarbasis is 6%. De gehele winst (opbrengst minus kosten) wordt uitgekeerd aan de aandeelhouders/participanten.
- De beleggingsobjecten zijn overwegend vastgoedobjecten in Nederland gelegen, overwegend met meerjarige huurcontracten met in principe één hoofdhuurder (Zorgverlener) en/of eventueel private nevenhuurders (aanleunwoningen).
- Om de transparantie te waarborgen heeft het fonds gekozen om een onafhankelijke ‘ bewaarder’ met AFM vergunning, in te schakelen die toezicht houdt op de geldstromen van het fonds.
- Het zijn BTW vrijgestelde activiteiten.
- Closed-end fonds; met als doelstelling dat het belegd vermogen binnen ca. 3 jaar groeit naar € 100 miljoen in verhuurde zorgobjecten.
- Er zijn 2 mogelijkheden te participeren:
- Aandeel: met preferentie, niet cumulatief, en een waarde van € 270.000,-.
- Certificaten op aandelen: Deze aandelen worden gehouden door Stichting Administratiekantoor Secerno Fondsen (KvK 64714039) en zij geeft certificaten op de aandelen uit aan de participanten en koopt eventueel deze certificaten in. De inleg door Participanten is mogelijk vanaf € 100.000,-
- Dividendbeleid: Uitgangspunt is dat per kwartaal het behaalde resultaat wordt uitgekeerd aan de aandeelhouders/participanten.
- Bij inleg worden geen administratiekosten in rekening gebracht.
- De inkoop van uw certificaten/aandelen door het fonds kan in principe na 3 jaar onder voorwaarden, waarbij dan een afslag geldt van 2,5%.
- Door de waardevermeerdering van het vastgoed neemt eveneens de waarde (koers) van uw Participatie toe, het indirect rendement genaamd.
Het fonds stelt de volgende minimum eisen aan de te acquireren objecten:
- gebruik van het vastgoed door een erkende zorgverleners,
- het gehele object dient voor langere termijn (v.a..10 jaar) verhuurd te zijn aan een door de Nederlandse Zorg Autoriteit goedgekeurde zorgverleners die een goede betalingsmoraal hanteert en voldoende solvabel is.
- Naast het beoogde gebruik door de zorgverlener, dient het object op zeer eenvoudige wijze de mogelijkheid in zich te hebben om, zowel juridisch als qua locatie, lay-out en bouwkundige inrichting, herontwikkeld te kunnen worden tot afzonderlijke wooneenheden die verhuurd en/of separaat aan derden verkocht kunnen worden.
- De objecten zijn in goede staat, opgeleverd, vrij van beslagen en andere verplichtingen (met uitzondering van het huurcontract). De huur is ingegaan en de eerste huurtermijn is door huurder voldaan en de huurgarantie is ontvangen.
- De locatie van het vastgoed dient in principe gelegen te zijn in gebieden waar de komende 25 jaar sprake is van een verwachte bevolkingsgroei. Het object dient op loopafstand gelegen te zijn van een OV knooppunt (bij voorkeur regionaal), buurtwinkelcentrum (supermarkt) en stadsgroen.
- Het vastgoed dient te voldoen aan de wettelijke eisen, voorschriften en vergunningen
Registratie bij de AFM.
De entiteiten zijn opgericht en ingeschreven bij de KvK. De geldstromen worden door een bewaarder met AIFMD vergunning gecontroleerd. SRE is geregistreerd als beheerder bij de AFM, conform het AIFMD regiem als Nederlandse beheerder (van de Secerno fondsen) vallende onder de vrijstellingsregeling (niet vergunningplichtig ). Kort samengevat heeft dit als consequentie dat:
- Het totaal beheerd vermogen door Secerno Real Estate B.V. bedraagt maximaal € 100 miljoen (totale waarde beheerde activa),
- De aan niet professionele beleggers aangeboden deelnemingsrechten hebben een tegenwaarde van tenminste € 100.000,- per deelnemer.
